Экологические риски при покупке предприятия или промышленной площадки
При покупке производственного бизнеса или промышленной территории важно оценить не только стоимость недвижимости и оборудования.
При покупке производственного бизнеса или промышленной территории важно оценить не только стоимость недвижимости и оборудования. Загрязнение почвы, оставленные отходы, неисполненные предписания и недостатки разрешительной документации могут повлиять на расходы, сроки запуска и возможность дальнейшей эксплуатации объекта.
Часть проблем становится заметной при осмотре площадки. Другие выявляются только после изучения истории производства, экологических документов и результатов исследований. Поэтому экологическую проверку перед сделкой желательно проводить до согласования окончательной цены и условий передачи объекта.
Почему экологические риски нужно оценивать до покупки
Наличие зарегистрированного права собственности и внешне исправного оборудования не подтверждает экологическую безопасность площадки.
На территории могут находиться подземные резервуары, загрязнённые участки, старые места хранения химических веществ или отходы, происхождение которых не отражено в передаваемой документации. Действующее производство может работать с устаревшей инвентаризацией источников выбросов или иметь невыполненные природоохранные мероприятия.
Для покупателя это создаёт несколько групп рисков:
- расходы на обследование и восстановительные работы;
- необходимость вывоза и законного обращения с оставленными отходами;
- затраты на модернизацию природоохранного оборудования;
- задержку запуска или расширения производства;
- споры с продавцом и контролирующими органами.
Задача проверки — определить, какие проблемы существуют, кто отвечает за их устранение и как учесть их в условиях сделки.
Сначала определите, что именно приобретается
Покупка долей компании, отдельных объектов недвижимости и предприятия как имущественного комплекса имеет разные правовые последствия.
Покупка долей или акций
При обычной покупке долей или акций само юридическое лицо продолжает существовать. Смена участников не означает создания новой компании и не прекращает её обязательства.
Поэтому необходимо исследовать экологическую историю приобретаемого общества: проверки, предписания, судебные дела, начисленные платежи и требования о возмещении вреда. Для покупателя такие обязательства могут означать будущие расходы самой компании и снижение стоимости приобретённого бизнеса.
Покупка недвижимости и оборудования
При покупке отдельных активов нельзя исходить ни из автоматического перехода всех нарушений продавца к покупателю, ни из полного отсутствия экологических рисков.
Нужно отдельно оценить ответственность за ранее причинённый вред, обязанности нового собственника или пользователя и требования к будущей эксплуатации. В частности, обязанности по охране земель установлены статьёй 42 Земельного кодекса РФ.
Покупка предприятия как имущественного комплекса
Для такой сделки предусмотрена специальная правовая конструкция. Необходимо проверить состав передаваемого имущества, прав и обязательств, а также ограничения их передачи.
Права, полученные продавцом на основании лицензии, по общему правилу не передаются покупателю, если иное не установлено законом или другими правовыми актами. Поэтому возможность продолжить деятельность нельзя оценивать только по наличию лицензии у продавца. См. статью 559 ГК РФ.
Основные экологические риски промышленной площадки
Загрязнение почвы и подземных вод
Особого внимания требуют территории, где использовались нефтепродукты, растворители, химические реагенты и другие потенциально опасные вещества.
Следует изучить расположение бывших складов, резервуаров, очистных сооружений и производственных участков. Внешний осмотр не всегда позволяет определить загрязнение: при наличии оснований необходимы обследование, отбор проб и лабораторные исследования.
Земельный кодекс возлагает обязанность обеспечить рекультивацию на лиц, деятельность которых привела к ухудшению качества земель. Однако определить ответственное лицо и необходимые действия в конкретной сделке можно только с учётом истории участка и фактических обстоятельств. Основание — статья 13 ЗК РФ.
Поэтому важно документально зафиксировать состояние территории до передачи покупателю.
Отходы и остатки производственных материалов
На площадке могут оставаться ёмкости с неизвестным содержимым, шламы, загрязнённый грунт, отработанные масла или строительные остатки.
До сделки необходимо выяснить:
- что именно находится на территории;
- в каком количестве и состоянии;
- кому принадлежит;
- как отражено в учёте;
- какие действия необходимы для законного обращения с этим имуществом или отходами.
Название в описи — например, «материалы» или «вторичное сырьё» — само по себе не решает вопрос правового статуса. Нужны сведения о происхождении, свойствах и предполагаемом использовании.
В договоре следует подробно определить, что передаётся покупателю, что продавец обязан удалить и какими документами подтверждается выполнение обязательств.
Разрешения и документы, не соответствующие фактической работе
Проверяйте не только наличие документов, но и их применимость к конкретному оператору, объекту и технологии.
В зависимости от деятельности анализ может охватывать КЭР, декларацию о воздействии на окружающую среду, документы по выбросам, водопользованию и обращению с отходами, программу производственного экологического контроля.
Сопоставьте документацию с действующим оборудованием. Новая производственная линия, увеличение мощности или изменение сырья могут требовать дополнительной правовой и технической оценки.
При смене лица, эксплуатирующего объект НВОС, необходимо проверить основания актуализации учётных сведений. Соответствующие процедуры описаны в разделе государственного учёта объектов НВОС на сайте Росприроднадзора.
Неисполненные предписания и экологические споры
Запросите материалы проверок, предписания, постановления по административным делам, требования прокуратуры и судебные документы.
Отдельно изучите доказательства исполнения каждого требования. Письмо продавца о том, что нарушение устранено, необходимо сопоставить с актами работ, результатами исследований и другой подтверждающей документацией.
Отсутствие открытого судебного спора не означает отсутствия проблемы: требование могло быть направлено недавно или ещё не передано в суд.
Ограничения для будущего использования
Площадка может подходить для существующего производства, но не соответствовать планам покупателя.
До сделки нужно оценить предполагаемую реконструкцию, новые источники выбросов, водопотребление, объёмы отходов и возможности очистных сооружений. Отдельного изучения требуют санитарно-защитные и водоохранные зоны, а также другие применимые территориальные ограничения.
Например, покупатель может рассчитывать увеличить выпуск продукции, но обнаружить, что для этого потребуется дорогостоящая модернизация очистки и длительная подготовка документации. Такие расходы желательно оценивать до определения цены.
Какие документы запросить у продавца
Перечень формируется под конкретную площадку. В качестве основы можно использовать следующую структуру.
НаправлениеДокументы и сведения
История объекта
Предыдущие виды производства, аварии, реконструкции, сведения о бывших операторах
Земля и недвижимость
Правоустанавливающие документы, сведения об ограничениях, планы территории
Экологический учёт
Данные об объектах НВОС, их категориях и эксплуатирующих лицах
Разрешительная документация
Применимые разрешения, КЭР, декларации и документы по отдельным видам деятельности
Производственный контроль
Программа ПЭК, отчёты, протоколы исследований
Отходы
Учёт, паспорта — где требуются, договоры, акты передачи, сведения об остатках
Проверки и споры
Акты, предписания, постановления, претензии, судебные акты
Экологические платежи
Расчёты, декларации, платёжные документы, требования о доначислениях
Документы следует проверять во взаимосвязи. Например, данные об объёмах образования отходов — сопоставлять с производственными показателями и актами передачи подрядчикам.
Как организовать экологическую проверку перед сделкой
Работу целесообразно разделить на несколько этапов.
Первый — изучение документов и истории площадки. На этом этапе определяются известные проблемы и вопросы, которые требуют проверки на месте.
Второй — обследование территории. Эколог и технические специалисты сопоставляют документы с фактическим состоянием объектов. При необходимости разрабатывается программа исследований.
Третий — правовая оценка. Юрист определяет применимые обязанности, ограничения передачи документов и возможные последствия выявленных нарушений.
Четвёртый — оценка затрат и сроков. Для каждого риска фиксируются необходимые действия, ориентировочная стоимость, сроки и остающаяся неопределённость.
Результат должен помогать принять решение: какие условия выполнить до сделки, какие расходы учесть в цене и какие вопросы требуют дополнительного обследования.
Как учесть риски в договоре
Договорные условия следует формулировать на основании результатов проверки. В зависимости от сделки можно предусмотреть:
- устранение определённых нарушений до передачи объекта;
- передачу полного комплекта экологической документации;
- подробную опись отходов и материалов;
- фиксацию состояния площадки;
- заверения продавца о конкретных экологических обстоятельствах;
- порядок компенсации согласованных потерь;
- обеспечение исполнения обязательств продавца.
Для заверений об обстоятельствах применяется статья 431.2 ГК РФ. Возможность договориться о возмещении потерь при наступлении определённых обстоятельств предусмотрена статьёй 406.1 ГК РФ с учётом условий её применения.
При этом распределение расходов между сторонами не отменяет требований закона и не связывает контролирующий орган. Условие «за всё отвечает продавец» не заменяет проверку того, какие обязанности возникнут у покупателя.
Юридическое сопровождение покупки промышленного объекта
Экологическая проверка перед покупкой помогает сопоставить цену объекта с будущими расходами и ограничениями. Наиболее полезный результат — перечень подтверждённых рисков, необходимых действий и условий, которые следует включить в сделку.
Юридическая компания «Юрист-Эколог» помогает оценить экологические обязательства, проверить документацию и определить правовые риски приобретения предприятия или промышленной площадки.
Планируете покупку производственного объекта? Оставьте заявку на сайте и опишите предмет сделки. Определим объём правовой проверки и вопросы, которые необходимо решить до подписания договора.